整治后的小区院坝。本组图片为本报资料图片

人和书院。

双钢路社区食堂。

老旧小区管理一直是社区治理的关键难题。物业介入难、服务不到位、基础设施老旧、居民需求日趋多样，这是城市发展过程中难以避开的共同难题，也是社区管理的痛点、难点。

近年来，大溪沟街道从实际出发，探索创新老旧小区物业服务，畅通专业物业企业引进渠道、加快劣质物业企业淘汰、强化党建引领居民自治自管，实现辖区老旧小区物业服务从无到有、从有到专、从专到优，居民获得感和幸福感越来越强。

党建引领

“没人管”变“争着管”

华福巷社区是大溪沟街道探索“党建+物业”服务模式的先行者，“社区80个单元楼栋，此前近70个单元没有物业管理。”华福巷社区党委书记李叔君说，社区发挥党员先锋模范作用，建立起以党建引领的华福巷聚福家园物业服务中心，为辖区没有物业管理的单元楼栋提供专业物业服务。

“既然没人管，那咱就自己管。”李叔君说，社区物业中心的建立有详细分工，主要以社区为引导、居民党员代表为主体、聘请专业技能人员为补充、辖区居民负责监督，10多个“管事儿”的有8名党员，大家不拿报酬，工作积极性却很高。

“监督有效，有参与感，大家都争着管社区。”今年50多岁的社区居民唐先桂主动请缨担任社区物业中心监事会成员。她告诉记者，现在她每天得闲就会去串楼巡查，发现问题便向物业中心反映，都能第一时间得到整改和反馈。“这放在以前，简直不敢想。”唐先桂回忆说，那时，小区绿化没人管，垃圾没人管，路灯坏了也没人修，回家常常有磕绊，反映无门、整治无方，居住体验感差。

李叔君介绍，社区物业服务中心能带来这一变化，主要在于有党建引领，社区党员自主认领岗位，居民自住自管，群众基础好，责任意识也更强，尽管每户每月只缴纳12元物业费，标准远远低于市场平均水平，但物业服务一点不差，每年物业资金也基本保持收支平衡，既实现取之于民用之于民，也保障了社区物业服务中心的长效健康发展。

大溪沟街道党工委书记陈婷告诉记者，实现“无人管”的老旧小区物业服务从无到有，是一项重大突破。经过几年的摸索，按照“党建+物业”与基层治理相融合的工作思路，如今，辖区9个社区已实现物业服务中心全覆盖，“党建+物业”成为大溪沟基层社会治理的鲜明特色。

由有到专

“脏乱差”变“幸福院”

双钢路小区曾是重庆钢铁设计研究院（中冶赛迪集团有限公司前身）的家属小区，有居民住宅28栋，其中10楼以上高层建筑14栋，均为上世纪60年代至2000年建成，是典型的老旧住宅小区，存在消防安全隐患突出、小区环境落后、基础设施破旧损坏等问题。

小区住户大多是该企业退休员工，今年85岁的朱振兴也是其中一员，他在小区居住已有近半个世纪，对小区的变化全都看在眼里。“以前的小区管理是企业包揽，但是随着企业逐步退出管理，家属小区就成了责任空地。”朱振兴说，由于缺乏专业管理，小区环境急剧恶化，不少老邻居无奈选择了搬离。

昔日热闹温馨的家园，变成了冷清破旧的杂院，这不仅刺痛了住户的心，也像一根针扎进了街道和社区，不拔不快。2019年3月，在街道多方筹措下，引进了专业物业公司祥佳物业。

“没有办公地点，也没有相应管理制度。”祥佳物业总经理王万兵告诉记者，进驻之初，物业服务工作开展起来难度巨大，环境整治、绿化改善、基础设施建设等成本都不小，而且物业费能否收起来还得打问号。

然而事实上，物业进驻8个月就实现物业管理收费率超80%，现在更是达到了95%。缘何？在社区党委的领导下，王万兵带领祥佳物业不仅在保障环境、安保、维修等基础物业服务上精心准备，还针对小区老年人多的典型特征，建起了适老化的社区食堂，以低偿服务的模式，每日为部分居民解决用餐问题，并义务开展助行、助餐等助老增值服务，收获了居民的认同。

“老旧小区不仅要有物业服务，还要有专业物业服务。”双钢路社区党委副书记李敏介绍，随着老旧小区改造的深入，双钢路小区在物业的配合和居民的支持下，通过雨棚、线网整改，消除了小区消防安全隐患；通过加装电梯、增设停车位等措施，解决了居民出行难题；还重建了社区文化游园，修建家风家训文化长廊，打造钢铁文化浮雕，形成了有双钢路小区特色记忆的社区文化。今天的双钢路小区以新面貌回归，不仅吸引着老住户回流，更是成为不少游客慕名打卡的“景区”。

剔劣趋优

“老大难”变“舒心事”

建于2004年的西信洲际花园小区曾是烂尾楼，法律关系复杂，物业管理混乱，面对电梯故障、消防损坏、垃圾乱扔等问题，物业当起“睁眼瞎”，居民苦不堪言。

2020年8月，一份由该小区20%的业主签字，要求更换前洲际物业公司的申请递交到大溪沟街道。“群众需求要重视，但更换物业程序也要合规合法。”大溪沟街道物业管理科工作人员胡小玲介绍，核实相关情况后，街道第一时间对小区环境进行了整治，并积极在居民与物业之间协商。在区住房城市建委的支持下，街道在对已经缴纳公共大修基金、准备办证的95户业主进行了认定的基础上，广泛征求意见，于2020年12月完成了物业更换，业主意愿通过人数和面积双过半。

“群众痛点就是工作攻坚点，换物业宜早不宜迟。”胡小玲说，前期准备工作做足后，街道一方面责令整改，一方面也借鉴沿海地区物业公司更换经验，引进了第三方招标公司，向符合条件的物业管理公司抛出橄榄枝，随后进行严格比选，最终锁定具备国家物业管理一级资质的新凯美物业管理有限公司。

2021年7月，西信洲际花园的新物业正式入驻，旋即便组建了专业服务部门，实现业主一个电话，服务人员立马报到，并同时开展了一场针对小区遗留“老大难”的“整容行动”。不到半年，小区门口添了保安亭，专人全天候值守，坑洼地面平整了，裸露的花坛补栽了绿植，公区脱落的吊顶进行了维修……小区环境焕然一新。

事实上，像西信洲际花园物业变更带来人居环境改善的情况在大溪沟街道还有很多。大溪沟街道相关负责人介绍，街道现有封闭式小区41个，其中，专业物业公司共有33家。近年来，由于体制改革和管理混乱等原因，陆续有5家物业公司撤场，在街道的监督指导和绝大多数业主的支持下，新物业公司顺利进场，实现了平稳过渡。

大溪沟街道党工委书记陈婷说，辖区老旧小区涉及590多栋房屋、2万多居民，群众利益关系重大，接下来，将继续探索形成管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言的党建引领下的物业管理新模式，切实为群众创造高品质生活。记者徐熙孟